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空き家問題と司法書士「解決策と予防策」

空き家問題は、その事案ごとに原因となっている事実が異なり、必要となってくる対応もその都度異なります。
そのため、画一的な解決方法が存在せず、事案に応じた対応策を講じていかなくてはなりません。
こちらのページでは、具体的ケースとその解決策の一例をご紹介いたします。また、後半では空き家にしないための予防方法も併せてご紹介いたします。

解決策

実家が空き家となった例

実家に住んでいた両親が亡くなり、その子ども3人が実家の権利を相続した。
しかし、子ども兄弟のうち誰も実家には住んでおらず、実家は現在空き家になっている。実家の権利について兄弟の間で話し合いはされていない。
実家はかなり老朽化しており管理もきちんとされていない状態なので、何とかしなければならないが、どうしたら良いかわからない状態である。

遺産分割協議で管理者を決める

実家の権利について何も話し合いをしていないのであれば、現在は子ども3人で実家を共有している状態になっています。この状態の場合、売却するときも建物を取壊すときも3人全員で行う必要があります。また、建物の管理責任についても3人がそれぞれ負っていますが、そのような場合責任の所在が不明確になる傾向があります。
そこで、相続人全員で話し合いをして、誰が実家の権利を相続するか決めます。この相続人全員で相続した財産についての話し合いをすることを「遺産分割協議」と言います。これにより、建物の管理責任が分散することを解消することができます。
話し合いができたら不動産の登記名義を書き換えます。

遺産分割協議の方法・内容や協議書の作成方法、また不動産登記の申請については、司法書士がお手伝い致します。

実家の権利を相続する方が決まったら、土地と建物を売却するか、賃貸に出すか、そのまま所有するのかを決めなくてはいけません。
そのまま所有するのであれば、きちんと管理しておかないと建物が老朽化して近隣に迷惑をかけてしまいます。遠方にお住まいで、建物の管理が難しい場合には、不動産業者さんが行っている空き家管理を利用する方法もあります。
いずれにしても、土地と建物を管理する責任者を決め、その後の処分等の方針を決めておくことが大事です。

自宅の隣家が空き家の例

自宅の隣家が長年空き家になっており、敷地内に雑草が繁茂していて不衛生な状況である。また、木の枝が伸びてきて敷地境界を越境している。建物は管理されていないため老朽化が激しく、外壁材が剥がれてこちらに落ちてきそうな危険な状態である。
所有者に対応をお願いしたいが、誰が所有しているかわからず、どうしたらよいかわからない。

訴訟を提起して所有者に請求

近隣に迷惑をかけてしまうほどに空き家が長期間放置されている場合、その空き家の所有者が問題意識が低い場合や問題が生じていることすら知らない場合が少なくありません。
また、長期にわたって管理されていないのであれば、所有者の方が亡くなって相続が発生していることも考えられます。そうなると、誰が空き家についての責任者なのかわからなくなってしまいます。
このような場合、近隣の方の対応方法の一つとして、訴訟を提起する方法が考えられます。
このケースでは隣地の木が越境していますが、木も個人の所有物ですので、越境しているからといってそれを勝手に切ってしまうことはできないのです。また、隣地空き家が老朽化し、外壁材が剥がれ落ちてきそうな危険な状態にあります。場合によっては、物や人に損害が生じてしまう危険があります。
このように現に権利を侵害されていたり、権利を侵害される危険が迫っている場合には、その妨害状態を排除する請求や妨害されそうな状態を予防するよう請求することができます。
訴訟の相手方(空き家所有者)が判らない場合であっても、司法書士や弁護士と言った専門家が関与することにより、所有者を特定することができます。

空家等対策の推進に関する特別措置法

平成27年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が完全施行され、これに基づいて行政による空き家対策が本格化することが予想されます。
この法律では、保安上・衛生上・景観上有害な空家又は生活環境上放置することが不適切である空き家を『特定空家』として指定することとされています。
この特定空家の指定を受けた空き家の所有者に対して、行政から除却、修繕、立竹木の伐採等の措置の助言又は指導、勧告、命令がされることになっています。
そして、空き家所有者がこの命令に従わない場合には、行政が強制的に命じた措置(空き家の除却や修繕等)をすることができます。
このように強力な行政力が備わった法律ですので、老朽空き家を所有している方にとっては対応をせざるを得ないこととなります。
今後はこの法律を後ろ盾にして、行政に対して所有者への働きかけをお願いするという方法も一つ考えられます。

予防策

法律には、起きてしまった紛争を解決する機能のほかに、紛争を未然に防ぐという機能もあります。この観点から法律を使っていくことを「予防法務」と言います。
ここでは、予防法務の観点から問題となる空き家を生み出さないための方法をご紹介します。

予防策1.遺言書の作成

空き家の所有者が亡くなったあと、相続人間での遺産分割の話し合いが上手くいかずに空き家が放置されてしまうことを未然に防ぐため、生前に遺言書を作成しておく方法があります。
遺言書では、所有者自身が亡くなったあとに建物を相続させる人を指定したり、死後に不動産を売却してその売却代金を相続人で分けるように指示したりすることができます。
遺言書は、財産を遺す方がご自身で書くこともできますが、それが法律上の要件を満たしていない場合、せっかく遺した遺言書が法的に無効なものとなってしまいますので、司法書士等の専門家にアドバイスを受けることをおすすめします。

予防策2.任意後見契約

建物の所有者が認知症等になり、施設に入所したことをきっかけに空き家が生まれるというケースが近年多くなっています。
この場合、所有者が認知症により法的に有効な意思表示ができないため、有効な契約をすることができない状態になってしまいます。したがって、空き家となった建物を賃貸することも売却することもできないということになります。
このような状態になることを未然に防ぐため、元気なうちに「任意後見契約」という契約をしておきます。この契約は、もし将来認知症等によって有効な意思表示ができなくなってしまったときに、自分の後見人となってくれる方を事前に決めておくという契約です。
この契約をしておけば、万一認知症等になってしまっても、その後の法律手続をスムーズに進めることができます。

予防策3.民事信託契約

空き家の所有者が亡くなったあとの希望が複雑な場合や次々世代まで財産を遺したいというようなご希望がある場合等、遺言書の作成のみでは対応できないときに、一つの方法として民事信託を利用する方法があります。
従来は信託銀行等が金額の大きな財産を預かるようなケースで利用されていましたが、最近では遺言に代えて信託を利用する場合等、個人の方が利用されるケースも増えており注目されています。

民事信託とは、財産を持っている方(「委託者」と言います)が、一定の目的をもってその財産を別の方(「受託者」と言います)へ預け、受託者が財産を運用することによって得た利益を受け取る人(「受益者」と言います。)へ渡すという仕組みです。

これを空き家の予防に利用する例として次のようなケースが想定されます。
例えば、お子さんのいらっしゃらないお一人暮らしの方が、最期まで自宅に住んでいたいが自分の死後は自宅を売却して、そのお金をお世話になった方へお譲りしたいというご希望があるというような場合です。
建物所有者(委託者)が信頼できる方(受託者)へご自宅をお預けする信託契約を結んでおき、委託者がご存命の間は、自宅利用権限を委託者自身にしておきます(委託者=受益者)。そして、委託者がお亡くなりになった後、受託者が自宅不動産を売却し、その売却代金をお受取人(二次受益者)の方へお渡しするという仕組みです。
生前から契約しておくことでスムーズに売却することができ、空き家となることを防止することができます。また、所有者がお亡くなりになった後のご希望も叶えることができます。

民事信託契約は、その柔軟性からいろいろなケースに応用することができるので、所有者の様々なご希望に沿うことができます。しかし、高い専門性が必要となりますので、司法書士や税理士等のアドバイスを受けることをおすすめします。

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